借地権の売買は地主に承諾を断られたら終わりなのか。裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す借地非訟という道があります

断られて、そこで止まってますよね。

親から引き継いだ借地の家。売りたいと地主に伝えたら、渋い顔をされた。

それきり話は進んでいません。地代と固定資産税だけは、毎年きちんと出ていきます。

誰も住んでいない家の草を刈りに行く。年に何度か、そのためだけに往復しています。

それでも地主に強くは出られない。親の代からの付き合いですし、揉めたくないですよね。

地主に断られても、まだ手はあります

借地権の売却には、地主の承諾が要ります。ここで止まる人、けっこう多いです。

でも承諾がもらえない＝売却できない、ではないんですよね。裁判所が承諾に代わる許可を出せます。

「承諾がないと無理」で終わっていませんか

地主に一度断られて、そのまま何年も置いてある。正直、よくある話です。

断られた時点で終わりだと思い込んでいるだけ、というケースが多いんです。

• 売却できるかどうか、地主の返事待ちのまま止まっている
• トラブルになるのが嫌で、二度目を切り出せていない
• 裁判所と聞いた時点で、自分には縁がないと感じている

いきなり申立てをする話ではありません

順番があります。まず、その借地権がいくらになるのかを知るところからです。

査定は無料です。聞くだけ聞いてみればいいと思います。

地主に「ダメ」と言われて、そこで止まってませんか

断られたときの、あの空気。まだ覚えていますよね。

「うちは承諾しないから」の一言で、話が終わってしまった。

困っているのは家じゃなくて、進まない時間のほう

家は建ったままです。傷んでいるのは、動かないまま過ぎていく時間のほうなんですよね。

持っているだけでも、地代は止まりません。

• 地主の顔色をうかがって、二度目を言い出せない
• 不動産会社に相談したら、借地は扱いにくいと言われた
• 誰も住まない家の管理だけが、毎年続いている

本当の問題は、断られたことじゃない

問題は、断られたあとの道を誰も教えてくれないことです。出口を知らないから、待つしかなくなる。

道があると分かるだけで、地主との会話の温度も変わります。

実は、地主が承諾しなくても裁判所が代わりに許可を出せます

あなたの頼み方が下手だったわけではありません。

地主が承諾しないことは、はじめから想定されているんです。

承諾に代わる許可、という裁判があります

借地の建物を売ると、土地の賃借権も一緒に移ります。だから地主の承諾が要ります。

もらえないときは、裁判所に賃借権譲渡許可の申立てができます。

多くは概ね1年以内に終わっている。10年待つ話ではない、ということです。

やってはいけないのは、感情でぶつかること

断られた勢いで「じゃあ裁判所に出しますよ」と言ってしまう。これ、逆効果です。

制度は使えますが、地主との関係は手続き中も続きます。

ただし地主が「じゃあ自分が買う」と言える権利もあります

パターン1：地主が手を挙げてくる

土地所有者には介入権があります。自ら土地の賃借権を、借地上の建物と一緒に優先的に買い取れる権利です。

つまり第三者に売る話が、地主に売る話に変わることがあります。

パターン2：使えるのは、決められた期間の中だけ

介入権はいつでも使えるわけではありません。裁判所が定めた期間内に限り、行使する申立てができます。

期間を過ぎれば、その話は出てこなくなります。

パターン3：値段は裁判所が決める

行使されると、土地所有者が建物および土地の賃借権を、裁判所が定めた価格で買い受けます。

言い値で持っていかれる仕組みではありません。ここは押さえておきたいところです。

• 地主が「売るなら自分に」とほのめかしたことがある
• 相場が分からないので、返事のしようがない
• そもそも自分の借地権の値段を知らない

とはいえ裁判所と聞くと、身構えますよね

分かります。ただ、身構えて何もしない期間にも、地代は出ていきます。

止まっている間に条件が良くなることは、あまりないんですよね。

• 建物が古くなり、買い手にとっての魅力が減っていく
• 相続が重なると、関係する人の数が増える
• 地代と固定資産税だけが、動かないまま出続ける

今日動くのと来月動くのでは、手間の量がそのまま変わります。

手続きの前に、いくらになるか聞くだけでもいいと思います

これ、承諾の問題に見えて、実は出口の問題なんです。

買う相手が決まっていれば、地主に話す内容も具体的になります。

仲介で止まるのは、構造の話です

仲介は買主を探す仕事です。承諾が読めない物件は、探す段階で時間がかかります。

買取は業者が自分で買います。探す工程がないので、話が早いんですよね。

• 自社買取なので、仲介手数料などの諸費用がかからない
• スピード感のある買取・現金化ができる
• 売主は売却後、一切の責任を持たない

借地権を、専門で扱っているところがあります

借地権や底地を、はじめから対象にしている買取店です。ラクウルはそこを強化しています。

表は「誰が買うのか」の欄だけ見れば十分です。

借地権の売買には地主の承諾がいる。断られても借地非訟という道がある

借地権の売買には、地主の承諾がいるんだ。これは借地借家法という法律で決まっている。承諾を取らずに売ると、契約解除の話になる。

でも地主が承諾を断っても、売買が終わるわけじゃない。裁判所に借地非訟という手続きを申し立てればいい。認められれば、地主の承諾に代わる許可が出る。

裁判所は、売買で地主が不利になるかを見る。買主に地代を払う力があれば、許可は出やすい。その代わり、承諾料を地主に払う形になる。

承諾料の相場は借地権の価格の1割前後になる。売買の話を進める前に、申し立てておくと安心だ。地主と話がついたら、書面に残しておこう。

そのまま持ち続ける・仲介に出す・買取に出す

見るのは、扱った経験があるかどうか

借地権は普通の土地と勝手が違います。慣れていない相手だと、説明から始まって時間が溶けます。

ラクウルが買取を強化しているのは、事故物件、再建築不可、共有持ち分、違反建築、旧耐震・築古、借地権、債務整理、長屋連棟式、立ち退き、底地、紛争物件です。

• 借地権や底地を、取扱い物件として掲げていない
• 買取なのか仲介なのか、立場をはっきり言わない
• 売却後の責任がどうなるかを説明しない

ワンストップかどうかも見ておきたい

買取以外の対応もワンストップで受けてくれるか。窓口が増えるほど、進みは遅くなります。

出口が分かると、待たなくてよくなります

地主からの返事を待つ日々が、そこで終わります。

相手の気分に、自分の予定を預けなくてよくなる。これがいちばん大きいです。

草刈りの週末が、returnしてきます

年に何度かの往復がなくなります。空いた休みは、そのまま自分のものです。

地代の引き落としを見て、ため息をつく月末もなくなります。

動き出す前に引っかかることを全部

まとめ：断られた時点で終わりじゃない

地主の承諾は要ります。でも、もらえないときの道も用意されています。

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