相続した家を売るなら期限は2つある。登記の3年と税金の3年は数え方が違うので、知らないと控除3,000万円を取り逃す

「そのうち考える」で1年経ちました。

親の家は、鍵をかけたままです。誰も住んでいないのに、電気も水道も止まっていません。

年に何回か、様子を見に行きます。郵便物を抜いて、窓を開けて、そのまま帰るだけです。

それでも家の話は前に進みません。売ったほうがいいのは分かっているのに、何も決まらないままです。

動けない理由ははっきりしています。「3年以内」という言葉をあちこちで見るのに、何の3年なのかが分からないからです。

よく見る「3年」、実は2つあります

相続した家を売るとき、「3年以内」という期限が2回出てきます。

片方は登記の期限です。もう片方は、空き家を売ったときの税金の期限。名前も数え方も別です。

「3年以内」で調べたのに、余計に分からなくなった

登記のほうは、やらないと過料の対象になる期限です。義務のほうですね。

税金のほうは、3000万円まで引ける特別控除の期限。こっちは得する側の期限です。

• 相続した家に住む予定はないのに、売る決断だけが止まっている
• 登記をしていない。名義は親のままになっている
• 3000万円の特別控除という言葉は見たが、自分に使えるか分からない

この2つ、締め切りが同じ年とはかぎらない

数え始める日が違うので、片方だけ過ぎていることが起きます。だから混ざると分からなくなるんです。

正直、両方を自力で整理する必要はないと思います。無料だし、いくらになるかだけ先に聞いてみればいいだけです。

住む予定はないのに、決められないままですよね

売ると決めきれない理由って、だいたいお金の話じゃないんですよね。

「まだ親の物が残っている」「兄弟に相談していない」。そのあたりで止まります。

決められないんじゃなくて、順番が分からないだけ

やることが多すぎるように見えるのが原因です。登記、税金、査定、相談先。全部が同時に見えます。

でも実際は、先に決まる1つがあって、あとはそれ待ちです。

• 「そのうち」と言い続けて、1年以上経っている
• 調べるたびに新しい条件が出てきて、途中でやめてしまう
• 誰に聞けばいいのか分からないまま止まっている

本当の問題は、家じゃない

家が古いことでも、片付いていないことでもないです。判断に必要な材料が、まだ手元にないだけなんですよね。

材料さえ揃えば、決めるのは一瞬です。

登記の3年と、税金の3年は起算点が違います

ここがこの記事でいちばん大事なところです。

2つの3年は、数え始める日も、締め切りの形も違います。

登記の3年は「知った日」から数える

法務省の説明では、相続登記の申請義務化が始まったのは令和6年4月1日です。

期限は、相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内と決まっています。

登記は「知った日」から、税金は「相続が始まった日」から。同じ家なのに、締め切りが別の年に来ます。

やってはいけないのは、片方だけで安心すること

もう1つ大事な話があります。何年も前に相続した実家も対象です。

法務省の説明では、施行日より前に相続が開始していた場合の期限は令和9年3月31日までです。「うちは昔の相続だから関係ない」は、いちばん多い勘違いですね。

空き家の特例には、建てられた年の条件があります

3000万円の控除、どの家でも使えるわけじゃないです。国税庁が出している主な要件を3つだけ見ておきます。

パターン1：建てられたのが昭和56年5月31日以前かどうか

国税庁の表示では、主な要件の1つが「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」です。

親の代に建った家なら、案外あてはまります。建築年は先に確認しておきたいところです。

パターン2：亡くなる直前、その家に親が1人で住んでいたか

「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」も要件に入っています。

同居していた家族がいた家は、ここで外れます。

パターン3：分譲マンションかどうか

「区分所有建物登記がされている建物でないこと」も条件です。売却代金が1億円以下であることも入っています。

控除額は最高3000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2000万円までと国税庁は表示しています。

• 建った年をはっきり覚えていない
• 相続人が何人になるのか、まだ数えていない
• いくらで売れるのか、見当がついていない

どの期限が自分に関係するのか分からないですよね

期限が2つある以上、先に来るほうから潰すしかないです。

登記のほうは、正当な理由なく申請を怠った場合は10万円以下の過料と法務省は説明しています。正当な理由がある場合もあります。

• 施行前に相続が始まっていた家は、令和9年3月31日という登記の期限が近づく
• 空き家の特例の適用期間は、令和9年12月31日までの譲渡と定められている
• 相続の開始から3年を過ぎた年の12月31日を越えると、特例の条件から外れる

売却は、決めてから現金になるまでに時間がかかります。期限の当日に動いても間に合いません。

順番を決めるには、まず金額が要ります

これ、片付けや掃除の問題じゃないんですよね。金額の問題です。

いくらになるか分からないから、兄弟にも相談できないし、順番も決まらない。

数字が1つ出た瞬間に、話が動き出す

家族の会話が「どうする？」から「じゃあこうしよう」に変わります。

売るか、持ち続けるか。そこで初めて決められます。

• だいたいの金額が分かるので、家族で話す材料ができる
• 登記と税金、どちらの期限を先に見ればいいか整理できる
• 売ると決めなくても、聞くだけで終われる

相続の売却は、普通の売却と別物です

ラクウルは相続した不動産の買取・売却を扱っていて、弁護士・税理士・司法書士等の士業と提携しています。相続は登記と税金がセットで動くからです。

表は「自分で調べる」「普通に売る」「相続に慣れた会社に聞く」の違いです。

広告主はこう説明しています。相続した不動産を早く売却したいが為に、相場よりも著しく低い買取金額で売買されてしまうことも珍しくない、と。

無料だし、聞くだけ聞いてみればいいと思います。合わなければやめればいいだけです。

相続した家を売る税金はここが分かれ目。3,000万円控除の条件を先に押さえよう

相続した家を売ると、利益に税金がかかる。ただし条件を満たせば3,000万円まで引ける。

この控除には期限がある。相続の開始日から3年経った年の12月31日まで。ここを過ぎると使えない。

登記の3年は「相続を知った日から3年」で、期限の数え方が違う。同じ3年でもゴールがずれる。

使うには条件もある。1981年5月31日以前に建った家で、亡くなった人が1人で住んでいたこと。

売る前に耐震改修するか、更地にするかも要る。相続した家の税金は、動く順番で結果が変わる。早めに確認しておこう。

何もしない・申告登記で止める・登記して売る

3つの選択肢を、そのまま比べる

何もしないのは選びにくいです。登記の期限だけが進み続けます。

相続人申告登記で止めるのも手ですが、遺産分割が決まったあとの義務までは片付きません。

• 相続の案件を扱っていて、士業と組んでいるか
• 買取だけでなく、中古売買や賃貸まで選択肢を出せるか
• 提示した金額の根拠を説明してくれるか

登記して売る、が結局いちばん短い

名義が親のままだと売れません。登記は売却の準備そのものだと思っておくと迷わないです。

ラクウルは新築建売・リフォーム・中古売買・賃貸管理まで手がけています。売る以外の出口も一緒に見られます。

期限が分かると、動く順番が決まります

いちばん変わるのは、実家のことを考えない日が増えることです。

期限が2つとも見えていれば、思い出すたびに不安になることがなくなります。

「実家どうするの」に、答えられるようになる

親戚に聞かれても、いつまでに何をするか、一言で言えるようになります。

兄弟に説明するときも、数字が1つあるだけで話が早いです。

動き出す前に引っかかることを全部

まとめ：期限は2つ。どっちに間に合わせるかで順番が変わる

登記の3年は知った日から、税金の3年は相続が始まった日から数えます。自分にどっちが先に来るかで、今日やることが変わります。

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