相続人申告登記と相続登記の違いは何か。義務は果たせても、その家は売れないままです

その家、まだ売れません。

実家を相続してから、もう何年も経っていますよね。名義はお父さんかお母さんのままです。

固定資産税だけは毎年きちんと払っています。誰も住んでいない家に、です。

それでも状況は何も変わっていません。買い手が現れるわけでもないです。

動けないのは面倒だからじゃないと思います。何から手を付けるのか分からないだけです。

義務を果たすことと、名義を移すことは別です

相続登記の義務化を調べて、相続人申告登記にたどり着いた人はけっこう多いです。書類が少なくて楽そうに見えますよね。

義務を果たすという意味では、実際に楽です。ただ、デメリットもあります。

「これで終わり」だと思って止まる人が多いです

申告登記をすると、法務局に「私が相続人です」と記録されます。それで申請義務は果たせます。

でも名義はそのままです。売却の話になると、ここで止まります。

• 相続登記の義務化を知って、いつまでにやればいいのかを調べた
• 相続人申告登記なら書類が少ない、と書いてあった
• とりあえずそれで終わらせて、家のことは先送りにしたい

楽なほうを選ぶのは、悪いことじゃないです

期限に間に合わせるのが目的なら、申告登記でいいと思います。過料の話はそれで一区切りです。

問題は、そのあと売る予定があるかどうかだけです。

無料だし、いくらになるかだけ聞いてみればいいと思います。合わなければやめればいいだけです。

実家の名義、何年もそのままですよね

相続してから何年経ったか、すぐ答えられますか。5年前かもしれないし、もっと前かもしれないです。

その間ずっと、家は誰も住まないまま建っています。

やることは分かっているのに、進まないだけです

司法書士に頼めばいい。それは知っています。でも見積もりを取る前に手が止まります。

兄弟に連絡するのも、なんとなく気が重いですよね。急ぐ話でもなかったですし。

• 権利証がどこにあるのか分からない
• 誰がどれだけ相続するのか、まだ話していない
• 空き家のまま、固定資産税だけ払い続けている

本当の問題は、手続きの面倒さじゃないです

面倒なのは事実です。ただ、放っておいて増えるのは手間じゃないです。

減っていくのは、使える制度と、残っている時間のほうです。

申告登記は義務を果たすための登記で、名義は移りません

相続人申告登記は、名義を移す登記ではありません。ここを誤解している人が本当に多いです。

あなたのやり方が悪かったわけじゃないです。名前が似ているので、区別がつかなくて当たり前です。

法務局に「相続人です」と伝えるだけの登記です

やることは、自分が相続人だと申し出ることです。戸籍も自分の分で足ります。

簡単なのは当然で、簡単にするために作られた制度だからです。

つまり、何年も前に相続した実家も対象になります。しかも申告登記は、分割が決まったあとの義務まではカバーしません。

やってはいけないのは、申告登記で安心することです

過料の心配が消えると、人は動かなくなります。これがいちばん多い失敗です。

売却に必要な手続きは、この時点でまだ1つも終わっていないです。

遺産分割が決まったら、もう一度義務が生じます

申告登記で終わりにならない理由が、もう1つあります。遺産分割が決まったときです。

法務省の説明では、申告登記は遺産分割が成立したときの追加的な義務には適用されません。決まったら、もう一度動くことになります。

パターン1：とりあえず申告登記だけ先に出した

期限が近いので、書類の少ないほうを選んだ。よくある入り方です。

この場合、話し合いがまとまった時点で手続きが1つ戻ってきます。

パターン2：話し合いがまとまらないまま止まっている

誰が引き取るか決まらない。だから登記も進まない。

申告登記は、この状態でも1人で出せます。ただ、それは時間を買っただけです。

パターン3：住む人がいないまま置いている

誰も住まないし、貸してもいない。売る話も出ないまま年が過ぎました。

この形がいちばん多いです。そして、いちばん期限に気づきにくいです。

• 期限のことだけ考えて、手続きを選ぼうとしている
• 分割の話は、まだ誰とも具体的にしていない
• 売るのか持ち続けるのかも、決めていない

簡単なほうで終わらせたくなりますよね

正直、簡単なほうを選びたくなる気持ちは分かります。書類が少ないほうが楽なのは間違いないです。

ただ、売る可能性があるなら期限がもう1つあります。税金のほうです。

国税庁の説明では、相続した空き家を売ったとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。

令和6年1月1日以後の譲渡で、相続や遺贈で取得した相続人が3人以上なら2,000万円までです。

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎると、この特例の対象から外れる
• 適用期間そのものが、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡と決まっている
• 相続人がさらに次の代に移り、話す相手が増えていく

使うには条件もあります。

昭和56年5月31日以前に建てられたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の直前に被相続人以外が住んでいなかったこと、売却代金が1億円以下であることなどです。

控除が効くかどうかで手取りは変わります。期限を過ぎてから気づくのが、いちばんもったいないです。

売るつもりがあるなら、申告登記では届きません

ここまでで、話が「登記の問題」から「出口の問題」に変わったと思います。

決めるのは、その家を最終的にどうするかです。手続きの種類ではないです。

金額が分かると、判断が一気に楽になります

売るか持ち続けるか。悩む理由って、だいたい同じです。いくらになるか分からないからです。

逆に言えば、金額が分かった時点で大half決まります。

• 名義が動いていない状態でも、今いくらくらいなのかを先に聞ける
• 弁護士・税理士・司法書士等の士業と提携しているので、登記や税の話も一緒に整理できる
• 買取と仲介、どちらが向いているかを金額を見ながら選べる

安く買われないためにも、相場は先に知っておきたいです

広告主はこう説明しています。「相続した不動産を早く売却したいが為に相場よりも著しく低い買取金額で売買されてしまうことも珍しくない」。

急いでいる人ほど、この形になりやすいです。

表の読み方は簡単です。期限を守るだけなら左、家を手放すところまで行くなら右です。

無料だし、いくらになるかだけ聞いてみればいいと思います。合わなければ、そこでやめれば済む話です。

何もしない・申告登記で止める・登記して売る

選べる道は、だいたいこの3つです

何もしない。申告登記で止める。名義を移して売る。

どれが正解かは、その家をこの先どうしたいかで決まります。手続きの難易度で決める話ではないです。

• 相続した不動産の取り扱いに慣れているか
• 士業と提携していて、登記や税の相談をそのまま回せるか
• 買取だけでなく、仲介・リフォーム・賃貸まで出口を持っているか

金額だけで決めると、あとで戻れなくなります

高い数字を出した会社がいちばん良いとは限らないです。条件を含めて比べたほうがいいです。

相続した家は権利関係が絡みます。そこを扱えるかどうかが分かれ目です。

違いが分かると、どこまでやるか決まります

金額が分かった日から、実家の話は悩みごとではなくなります。予定に変わります。

兄弟に連絡するときも、言うことがはっきりします。

払い続けていたお金が、止まります

誰も住まない家に払っていた税金が終わります。それだけで、かなり気持ちが軽いです。

帰省のたびに気になっていた家のことを、もう考えなくてよくなります。

動き出す前に引っかかることを全部

まとめ：申告登記は期限のための手段。出口は別にある

相続人申告登記は、期限に間に合わせるための登記です。名義は移らないし、売る準備にもなりません。

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